Ali je že čas za nakup nepremičnine?

Nepremičnine, kot naložbena možnost, so zelo cenjene po celem svetu, še nekoliko bolj pa pri nas, v Sloveniji. Namreč, Slovenija je še vedno vodilna država v Evropi po lastništvu nepremičnin na prebivalca, kar v prenesenem pomenu pomeni to, da ima skoraj vsak Slovenec svojo lastno hišo. Delno to slovensko lastnost dobro opišeta dva dejavnika iz zgodovine. Prvi dejavnik je gotovo razlika v standardu povprečne družine. V prejšnjem sistemu in v času privatizacije (od leta 1991 dalje) je bil standard povprečne družine veliko višji kot danes in tako si je lahko vsak posameznik privoščil gradnjo svoje lastne nepremičnine ali odkup stanovanja in je ob tem živel povsem normalno. Drugi faktor pa je vsekakor davčni vidik, saj v Sloveniji še ne poznamo davka na nepremičnine, kot ga imajo v večini ostalih držav v Evropi in ki predstavlja kar precejšen letni strošek za lastnika nepremičnine. Ob upoštevanju teh dveh faktorjev, posebej prvega, je število lastniških nepremičnin seveda naraščalo (ne samo pri nas, tudi drugod po svetu se je v zadnjih 15 letih pospešeno gradilo tako zasebne kot tudi poslovne objekte), a je trend od leta 2008 v upadu. Zakaj? Predvsem zato, ker je življenjski standard večine ljudi upadel in se tako danes lahko (v večini) gradi samo in zgolj še na kredit. Poleg tega pa je gradnja nepremičnine skladno z rastjo cen v zadnjih letih postala velik zalogaj, ki ni več dosegljiv povprečnemu posamezniku. To je bil jasen signal, da se nepremičnine nahajajo v tako imenovanem ˝premoženjskem balonu˝, ki je bil ustvarjen zaradi ohlapnega nadzora in predvsem poceni kreditiranja s strani centralnih in naprej tudi poslovnih bank. Kot vemo, je balon cen nepremičnin v letu 2007 v ZDA povzročil začetek trenutne krize, temu upadu pa so sledili upadi cen nepremičnin tudi po drugih delih sveta (Irska, Španija, Portugalska, Grčija,itn...), nazadnje tudi pri nas. Iz tega vidika bi že lahko sklepali, da se torej po poku balona zdaj že izplača investirati svoj denar v kakšno nepremičnino v Sloveniji, a sam menim, da trenutno še ni pravi čas za investicije v nepremičnine, posebej ne zaradi naslednjih treh točk: 1. Zgornji graf (za povečavo kliknite na sam graf) dokazuje, da so cene nepremičnin v Sloveniji do zdaj upadle neprimerno manj kot v katerikoli od hudih kriz v primerljivih državah na grafu v zadnjih 40 letih. Graf več kot nazorno dokazuje, da padec cen nepremičnin Slovenijo še čaka in po nakopičenih težavah sodeč bi se to moralo zgoditi najmanj v naslednjih dveh letih. 2. Pričakovano zaostrovanje krize na bančnem področju bi lahko končno prisililo največje lizingodajalce ter kreditodajalce za nepremičnine v Sloveniji k prodajam nepremičnin, ki jih za zdaj še držijo v svojih rokah in jih ne želijo prodajati pod ceno, za katero smatrajo, da je tržno primerna. Ker so se težave z odplačevanjem lizingov in kreditov že pričele, je za pričakovati, da bi lahko v naslednjih 9 mesecih banke dale na trg večje število nepremičnin. Vprašanje je le, ali jih bo trg sprejel po ceni, ki jo želijo iztržiti bankirji. Po podatkih Banke Slovenije je namreč v Sloveniji na trgu kar 16.000 novozgrajenih stanovanj ki so bila postavljena z bančnimi posojili. In menda, po mnenju poznavalcev, večina od teh stanovanj ostaja neprodana. 3. Kupna moč posameznikov je v upadu in če gre verjeti napovedim dr. Marca Fabra in Geralda Celenteja, se bo zahodni svet v naslednjih 2 letih soočil z največjim upadom standarda in najvišjo brezposelnostjo po 2. Svetovni vojni. Kaj pa pomeni manjša kupna moč za nakupe nepremičnin? Bo sklenjenih poslov v bodoče več ali manj? Kaj to vse skupaj pomeni za cene nepremičnin? Ob upoštevanju vseh teh vidikov se danes nakup nepremičnine še ne kaže kot najboljša priložnost. Seveda je ob tem tako potrebno izključiti, če kupujete nepremičnino, ker si morate nujno rešiti svojo bivanjsko situacijo (v tem primeru cena ni tako zelo pomemben dejavnik!) in seveda, če ste že izkoristili kakšno dobro nakupno priložnost in kupili nekaj krepko pod tržno ceno. Za vse ostale pa velja upoštevati, da so cene pri nas še vedno neprimerno visoke in da ob pričakovanem scenariju v bodoče lahko pričakujemo konkreten popravek cen navzdol (posebej na območjih, ker so cene v preteklih letih prerasle normalne nivoje). Zato bi veljalo v trenutni situaciji varčevati in počakati na to, da trg zmaga in se tudi pri nas uveljavijo cene, kjer bo povprečna mlada družina lahko prišla do svojega stanovanja po normalni poti in ne tako, da se mora za naslednjih 30 let odpovedati vsemu ostalemu!

Nouriel Roubini: Kriza se bo poglobila...

Še dandanes marsikateri politik ali novinar rad reče, da finančne in s tem tudi gospodarske krize, ki jo trenutno preživljamo, ni bilo nikakor mogoče napovedati, saj se je zgodila povsem nepričakovano in nenadno. Takšno ˝besedičenje˝ lahko kupijo samo nepoučeni posamezniki, vsi ostali vemo, da so pred krizo obstajala resna opozorila s strani pretkanih mislecev, kot so dr. Marc Faber, Robert R. Prechter, Kenneth Rogoff in seveda Nouriel Roubini. Vsi ti se že daleč pred krizo opozarjali na nekatere signale, ki so dali jasno slutiti, da se lahko konča dolgotrajno obdobje blaginje in da lahko nastopi huda kriza s še hujšimi posledicami. Prav Roubini je v svoji knjigi (ki je prevedena tudi v slovenski jezik) Gospodarska kriza opisal, da sta pri poku nepremičninskega balona glavno vlogo odigrali krediti in dolgovi, saj so le ti naraščali enako ekspanzivno, kot cene nepremičnin, ki so se nato zlomile. Balon se je vsekakor lahko napihoval samo zaradi tega, ker so imeli investitorji lahek dostop do kreditov - in balon se ni ustvarjal le v ZDA, marveč tudi po drugih delih razvitega sveta, predvsem pa tudi v EU. Ko je balon počil, je bilo igre konec, bančni sistem ter vlagatelji pa so se naenkrat pričeli soočati z nepopisnimi izgubami. Ne glede na to, da se je večina izgub v Ameriki že socializirala (izgube bank in monetarnega sistema so pokrili davkoplačevalci!), se s tem težava nikakor ni rešila, saj zdaj dolgovi postajajo breme družbe in ti gromozanski dolgovi lahko povzročijo veliko dolžniško krizo (na katere začetku smo zdaj tudi v EU območju) in zelo negativno vplivajo na dolgoročno gospodarsko rast. Kot dodaja tudi Roubini, lahko nato v ekstremnih primerih ta vrsta bremen vodi v neplačilno sposobnost držav in to je vsekakor manever, ki zlahka sproži začetek obdobja nevarno visoke inflacije. Po njegovem mnenju smo tako šele na samem začetku gospodarske krize, saj smo do sedaj čutili le potresne sunke. To pomeni, da najhujše vsekakor šele prihaja. Finančna kriza je do sedaj namreč le povečala dvom v kredibilnost določenih držav, kot so Grčija, Irska, Italija, Portugalska, Španija, Velika Britanija. Nekatere od teh držav se bodo pod težo dolgov in bremen vsekakor sesedle, kar pa lahko po Roubinijevem mnenju pripelje celo do propada evra in velike grožnje za Evropsko unijo, ki bi se lahko potopila v kaos, kakršnega sta izkusila Argentina v letu 2002 in Islandija v letu 2008. Da ob tem niti ne omenjamo težav ZDA in njihove valute dolar, ki je prav tako pred resno preizkušnjo, ki pa je glede na obnašanje vodilnih na FED-u verjetno ne bo vzdržal. ZDA so namreč trenutno največji svetovni dolžnik in svetu dolgujejo kar 3.000 milijard dolarjev in imajo ob tem še letni deficit v svoji tekoči bilanci v višini kar 400 milijard dolarjev letno! Te številke matematično utemeljujejo bankrot, ki se bo, po mnenju avtorja, dogodil v bližnji prihodnosti. Svoje utemeljitve sicer Roubini izpeljuje predvsem iz zgodovinskih modelov, ki kažejo, da so se v preteklosti bančne krize, kakršna je danes, pogosto sprevrgle v plačilne nezmožnosti držav in valutne zlome. Gospodarstva, ki so utrpela posledice pokov balonov, so propadala kljub morda blažjim kratkoročnim posledicam bančnih kriz, na koncu pa so krizi podlegli prav vsi, saj postanejo skozi čas krize vsi nevarno ranljivi. Vemo namreč, da se države, prizadete zaradi finančne krize lahko opotekajo, ker jih krediti, najeti v dobrih časih, priklenejo k tlom ob tem pa so dodatno izčrpane še zaradi socializacije privatnih izgub. Naslednji korak je nesolventnost ter visoka inflacija in vnovič - zlom valut! Na tej točki se trenutno v nahajamo tudi mi. Glede na veliko pomanjkanje reform ter nadzora nad finančno industrijo in glede na velika politična nesoglasja (tako v ZDA kot tudi v EU) obstoja precej velika možnost, da bomo zakorakali še globlje v samo krizo in da bomo še nekaj naslednjih let nosili posledice.

Pripravite svoj portfelj, prihaja 3. Svetovna vojna!

Zdaj že dober mesec nazaj se je vnovič oglasil dr. Marc Faber, eden izmed najboljših prognostikov finančne in ekonomske politike. Dr. Doom (kot ga imenujejo mediji), ki je zelo poznan po svojih pravilnih napovedih in dobrih naložbenih nasvetih, je tokrat dobesedno šokiral medijo z izjavo, da si naj vsak posameznik trenutno prilagodi portfelj obstoječih naložb glede na 3. Svetovno vojno, ki se po njegovem približuje. Glavni vzrok za pričetek globalne vojne Faber vidi v tem, da bo Japonski potres za seboj potegnil velikanske obnovitvene načrte, ki bodo pripomogli k visoki inflaciji na Japonskem, s čimer bi se Japonska lahko prvič v zgodovini odvrnila stran od ameriških obveznic. Faber je kot ključni argument za vojno izpostavil predvsem politični in gospodarski vzpon Kitajske. Kitajska namreč v zadnjem desetletju močno krepi svojo zastopanost na surovinskem trgu in privatizira zadnja znana nahajališča surovin in energentov na svetu, s čimer aktivno pretaplja svoje dolarske naložbe v naložbe realnih vrednosti. Ravno danes je bila tudi objavljena novica, s katero so Kitajci sporočili, da želijo čimorej zamenjati 2.000 MRD dolarjev iz papirnate oblike (obveznice) v realne vrednosti za ekonomijo in razvoj (surovine) - Kitajci naj bi to naredili v zelo kratkem času. Sočasno s temi dogodki naj bi se po Fabrovem mnenju v svetu v nadaljnjih 3 letih ekonomske težave zelo zaostrile, ob vnovičnem ˝kvantitativnem sproščanju˝ (QE) ameriške centralne banke (FED) pa bo monetarna nestabilnost lahko privedla do večjih konfliktov na svetu, ki bi potencialno lahko vodili v začetek 3. Svetovne vojne. Marc Faber je v kratkem intervjuju zatrdil, da bo Ameriška centralna banka vseskozi nadaljevala s svojo politiko tiskanja dolarjev in da bo to največjo svetovno valuto pripeljalo do bridkega konca - vse do razvrednotenja skozi hiperinflacijo. Takšni pogoji so po Fabru idealni, da se bodo največji upniki Amerike (Japonska, Kitajska, Savdska Arabija) zamislili o vrednosti naložb v ameriške dolžniške vrednostne papirje (obveznice) in ustrezno temu bodo verjetno tudi reagirali, kar bi lahko privedlo do oboroženih konfliktov, posebej na področjih, bogatih s surovinami. Zanimivo je predvsem to, da je trenutno početje FED-a še edino, kar Ameriški centralni banki preostane - torej, da preprosto tiska denar in da stare dolgove pokriva z novim zadolževanjem. In da podkrepim, da je FED res edini krivec za padec vrednosti dolarja, še tale primerjava: Od leta 1774 do leta 1912 (torej, v 138 letih) je ameriški dolar izgubil 20 odstotkov svoje kupne moči. Za nekaj, kar je bilo leta 1774 mogoče kupiti za 100 dolarjev, je bilo leta 1912 potrebno odšteti 120 dolarjev. Leta 1913 je bila nato ustanovljena Ameriška centralna banka - FED. V 97 letih njenega obstoja je do leta 2010 vrednost ameriškega dolarja izgubila 95,6 odstotka vrednosti. Kar je leta 1913 stalo 100 dolarjev, je v letu 2010 stalo kar 2.270 dolarjev! Takšnemu upadu vrednosti bo gotovo sledilo popolno razvrednotenje papirnatega denarja. Tako je tudi Faber svetoval, da se odprodajo vse denarne naložbe (predvsem obveznic držav ali podjetij ter bančne vezave), svetuje pa naložbe v plemenite kovine, surovine in nekatere zanimive delnice s področja surovin in energentov. V takšni razdelitvi portfelja Faber vidi edino možnost za ohranitev realne vrednosti premoženja v prihodnjih letih. Sam menim, da bo ohranitev vrednosti premoženja v prihodnjih letih največji izziv za večino naložbenikov in varčevalcev.

Kitajska surovinska lakota ne pozna meja

Z eno izmed zadnjih objavljenih novic o graditvi novega ˝supermesta˝ Kitajska dokazuje, da ji trenutno ni para na svetu. Ne pri pospešenem razvoju in ne pri lakoti za surovine, ki mora ta pospešeni razvoj tudi hraniti. Kajti, Kitajska se je namreč odločila, da bo v eno samo ˝supermesto˝ povezala kar devet milijonskih mest. Za primerjavo, površina ˝supermesta˝ bo za približno dve Sloveniji, v njem pa bo nastanjenih kar 42 milijonov ljudi. Projekt, ki se bo razvil na jugu Kitajske bo kar 26-krat večji od Londona s predmestji, dokončano velemesto pa bo h kitajskemu gospodarstvu prineslo kar desetino celotne proizvodnje (glej sliko zgoraj, ki ponazarja obstoječa mesta in bodoče skupno povezano mesto). Neustavljivi Kitajci tako računajo, da bodo v naslednjih 6 letih povezali prometne zveze (gradili bodo kar 29 novih železniških prog dolžine 4.000 kilometrov!), energetske vire, vodno oskrbo in telekomunikacijsko omrežje za vseh devet mest, kar bi jih stalo nekje okrog 250 milijard ameriških dolarjev. Poleg cene pa je predvsem zanimivo, kakšno velikansko povpraševanje po surovinah bo povzročil takšen gradbeni in gospodarski čudež, ki pa na Kitajskem ni osamljen. Zakaj? Okolica Pekinga in Šanghaja se namreč sunkovito spreminja in ti dve mesti se poleg središč izredno širita tudi s svojimi predmestji. Po nekaterih pričakovanjih naj bi se namreč do konca tega desetletja v ti dve mesti preselilo kar od 50 do 100 milijonov ljudi, v predmestja pa še nekje med 10 do 25 milijonov ljudi. Takšen razvoj vedno zahteva tudi prepotrebne vire, predvsem energijo in surovine. In ravno zaradi takšnega ekspanzivnega razvoja doma in trenutne finančne krize globalno Kitajska že najmanj od leta 2000 dalje izvaja hudo bitko na trgu surovin v obliki ˝hladne vojne za surovine˝, ki poteka med najbolj razvitimi državami in državami v razvoju. Hladna vojna za surovine pomeni, da trenutno na svetu poteka zadnja faza privatizacije zadnjih znanih potencialnih nahajališč gospodarsko pomembnih surovin, pri katerih so Kitajci prisotni predvsem z udeležbo v podjetjih in preko ˝kupovanja˝ eksploatacijskih pravic za izkop surovin na različnih območjih. Tako so Kitajci med vodilnimi državami na območju celotne Afrike in so tam trenutno najmočneje prisotni - predvsem v Kongu (baker, kobalt) in tudi v Sudanu in Libiji (nafta) ter ostalih državah. Železovo rudo in premog Kitajci že nekaj let uvažajo iz Avstralije, kjer trenutno potekajo dogovori tudi o potencialnih nakupih urana in zemeljskega plina. Med drugim so Kitajci močno prisotni tudi v Latinski Ameriki, posebej pri nahajališčih različnih surovin v Argentini, Mehiki in Braziliji. Zanimivo dejstvo pa je pri Kitajcih opaziti v zadnjih letih pri plemenitih kovinah, posebej pri zlatu in srebru. Pred dvemi leti je namreč največji delujoči Kitajski rudnik zlata postal največji rudnik na svetu (takrat so s prestola po več desetletjih izrinili rudnik zlata iz Južnoafriške republike), a iz bilanc države gre opaziti, da zlata in srebra Kitajci sploh ne izvažajo. Ravno nasprotno, v zadnjih letih so potrojili uvoz zlata in srebra v državo in tudi svojim državljanom preko nacionalne TV sporočajo, da naj za svoje premoženje kupujejo plemenite kovine. Le zakaj? Osebno se bojim, da gre vse to početje v smeri, da želijo Kitajci v naslednjih desetih letih obvladovati celotno področje surovin na svetu, s čimer bi posredno lahko obvladovali celoten svet. Ker po obdobju krize bo najmočnejši prav tisti, ki bo za razcvet gospodarstva posedoval surovine. V tem trenutku tako hladna vojna za surovine še nikakor ni končana, ampak realno v prihodnosti obstoja celo riziko morebitnih oboroženih konfliktov za prevlado na trgu surovin. Zadnji spopadi in vstaja arabskih narodov to dokazujeta. Tako je tudi razočarani Gadafi pred dnevi zaradi kritiziranja močno okrcal zahodne države in jasno dejal: ˝Zahod bo pozabljen in pod nosom se lahko obrišejo tudi za vse naftne posle. Ti bodo od sedaj naprej šli v roke ruskih, kitajskih in indijskih podjetij!˝ Samo dober teden dni po tej uradni izjavi (v soboto, 19-ega marca 2011) se je zgodil prvi napad zahodnih sil na Libijo. V akciji sodelujejo poleg Francije še Velika Britanija in ZDA. Uradno so te sile izjavile, da želijo ˝zaščititi civilno prebivalstvo˝ pred ˝zlobnim˝ Gadafijem. S takšnimi dogodki obstoječa hladna vojna za surovine dobiva nove, veliko večje politične in gospodarske razsežnosti.

Srebro - naložba naslednjega desetletja!

Srebro je v bilo letu 2010 med najuspešnejšimi naložbami v teh kriznih časih. Na začetku lanskega leta je bila namreč ena unča srebra (to je 31,1035 gramov) vredna 11,76 evra, ob koncu leta 2010 pa je srebro kotiralo pri ceni 23,08 evra. To pomeni, da je srebro v enem letu pridelalo kar 96,26 odstotni donos in se je cena v samo dvanajstih mesecih podvojila! Donosu nikakor ne gre oporekati, a je za boljše razumevanje lanskega prirastka takoj potrebno dodati dvoje. Prvič: Srebro ne raste šele od lanskega leta, marveč na ceni pridobiva že vse od sredine leta 2003, ko se je pričelo padanje vrednosti svetovnih valut in ko se je na trgu pričel večati razkorak med ponudbo in povpraševanjem. In pod drugo: Lanski prirastek je šele dober začetek tega, kar nas čaka pri srebru v naslednjih letih. Zaradi več razlogov se namreč pričakuje, da bi lahko srebro gotovo postalo najboljša naložba za naslednje desetletje. Eden izmed najpogosteje omenjenih razlogov je ta, da ne more več dolgo veljati dogma, da je zlato nujno tako zelo dražje od srebra. Namreč, zgodovinsko gledano je med zlatom in srebrom veljalo razmerje 1 : 15, kar je pomenilo, da si moral za eno unčo zlata dati 15 unč srebra. Danes (16.1.2011) je to razmerje pri 1 : 45, kar kaže na izrazito podcenjenost srebra. A vendarle se tukaj pojavi največji trik. Namreč, večina, zares večina, izkopanega zlata do danes v zgodovini je še vedno prisotno nekje na zemlji, medtem ko smo večino nakopanega srebra nepovratno porabili (bodisi v industriji, fotografiji, zdravstvu, računalništvu, mobilnih telefonih, električnih napravah,...) in moramo za vedno novo uporabo kopati vedno več srebra iz preostalih rudnikov, ki še premorejo zadostne zaloge. Če si ogledamo, kakšno je stanje zalog srebra na zemlji, nam zgornji trik postane še bolj očiten. Namreč, leta 1950 je bilo izkopanega 10 milijard unč srebra. Že do leta 1980 so se zaloge zmanjšale na samo 3,5 milijarde unč. Danes, leta 2011, številni svetovni inštituti za geologijo menijo, da se zaloge srebra trenutno gibljejo med 700 in 500 milijoni unč srebra. In ne glede na to, je razmerje med zlatom in srebrom danes še vedno v korist zlata, kljub temu, da je bilo leta 1950 nakopanega zlata 1 milijardo unč in da je danes nakopanega približno 7 milijard unč zlata, kar bi ravno tako moralo vplivati na omenjeno razmerje, ki se bo moralo v prihodnjih letih krepko popraviti v korist srebra. Naslednji, zares močan razlog za pozitivno rast cene srebra v naslednjih letih je vsekakor v tem, da se poraba srebra krepko povečuje (število ljudi se je od leta 1980 do danes povečalo iz 2,5 milijarde na 7 milijard ljudi), tako povpraševanje fizičnih vlagateljev kot tudi povpraševanje industrije, ki raste iz dneva v dan. Raste predvsem povpraševanje razvijajočih se držav na čelu s Kitajsko in Indijo, povečuje pa se tudi uporaba srebra v zdravstvu, za proizvodnjo baterij, telefonov in računalniške opreme ter vodnih filtrov in solarnih modulov. In ravno zato je nelogično, da so zaloge srebra od leta 1980 do danes upadle za kar 91 odstotkov, pa je kljub temu srebro še vedno zelo poceni in v primerjavi z zlatom ga zares dobimo veliko že za drobiž! V kolikor bi se razmerje oblikovalo samo na podlagi razmerja med količinama surovin, bi moralo biti razmerje 1 : 10, kar pomeni, da bi morala biti že danes ena unča srebra vredna kar 140 dolarjev (trenutna cena 16.1.2011 je pri 28,44 dolarja). Da se primanjkljaj med ponudbo in povpraševanjem vztrajno povečuje, dokazujejo tudi podatki, da je že danes letno povpraševanje večje od letne proizvodnje srebra v rudnikih! Primanjkljaj, ki nastaja, se kompenzira z vse manjšimi in manjšimi zalogami v skladiščih, ki so že skoraj izpraznjena. Samo kovnica US Mint je pred dnevi sporočila, da so v prvih 12 dneh meseca januarja letos prodali več srebrnikov kot v vseh desetih mesecih leta 2010 skupaj - prodali so namreč kar 3.407.000 srebrnikov teže eno unčo! In pri takšnem stanju cena gotovo ne more ostati na trenutnih ravneh, ampak bi se morala v prhodnjih letih vztrajno povečevati. Poleg tega pa ne smemo pozabiti, da je trenutno cena srebra še vedno krepko, za kar 43 odstotkov, pod svojo dosedaj najvišjo nominalno doseženo ceno iz leta 1980, ko je bila ena unča srebra vredna 50 dolarjev. Zato menim, da bi srebro moralo v naslednjem desetletju krepko pridobivati na svoji ceni. Da bo cena dosegla svoje realne nivoje, bi morala na borzi doseči ceno okrog 150 dolarjev (okrog 100 evrov), v bolj pozitivnem scenariju pa se gotovo lahko pričakuje, da bi bilo potrebno za eno unčo srebra plačati že med 300 in 500 dolarji (med 200 in 400 evri). Če vmes pomislite še na to, da bo srebro eno izmed boljših zaščit pred prihajočo inflacijo oz. upadom kupne moči svetovnih valut, je jasno, da srebro danes sodi v portfelj vsakega posameznika. Tako za tiste, ki bi radi zaščito, kot tudi za tiste, ki bi radi v prihodnosti kaj zaslužili!