Ali je že čas za nakup nepremičnine?

Nepremičnine, kot naložbena možnost, so zelo cenjene po celem svetu, še nekoliko bolj pa pri nas, v Sloveniji. Namreč, Slovenija je še vedno vodilna država v Evropi po lastništvu nepremičnin na prebivalca, kar v prenesenem pomenu pomeni to, da ima skoraj vsak Slovenec svojo lastno hišo. Delno to slovensko lastnost dobro opišeta dva dejavnika iz zgodovine. Prvi dejavnik je gotovo razlika v standardu povprečne družine. V prejšnjem sistemu in v času privatizacije (od leta 1991 dalje) je bil standard povprečne družine veliko višji kot danes in tako si je lahko vsak posameznik privoščil gradnjo svoje lastne nepremičnine ali odkup stanovanja in je ob tem živel povsem normalno. Drugi faktor pa je vsekakor davčni vidik, saj v Sloveniji še ne poznamo davka na nepremičnine, kot ga imajo v večini ostalih držav v Evropi in ki predstavlja kar precejšen letni strošek za lastnika nepremičnine. Ob upoštevanju teh dveh faktorjev, posebej prvega, je število lastniških nepremičnin seveda naraščalo (ne samo pri nas, tudi drugod po svetu se je v zadnjih 15 letih pospešeno gradilo tako zasebne kot tudi poslovne objekte), a je trend od leta 2008 v upadu. Zakaj? Predvsem zato, ker je življenjski standard večine ljudi upadel in se tako danes lahko (v večini) gradi samo in zgolj še na kredit. Poleg tega pa je gradnja nepremičnine skladno z rastjo cen v zadnjih letih postala velik zalogaj, ki ni več dosegljiv povprečnemu posamezniku. To je bil jasen signal, da se nepremičnine nahajajo v tako imenovanem ˝premoženjskem balonu˝, ki je bil ustvarjen zaradi ohlapnega nadzora in predvsem poceni kreditiranja s strani centralnih in naprej tudi poslovnih bank. Kot vemo, je balon cen nepremičnin v letu 2007 v ZDA povzročil začetek trenutne krize, temu upadu pa so sledili upadi cen nepremičnin tudi po drugih delih sveta (Irska, Španija, Portugalska, Grčija,itn...), nazadnje tudi pri nas. Iz tega vidika bi že lahko sklepali, da se torej po poku balona zdaj že izplača investirati svoj denar v kakšno nepremičnino v Sloveniji, a sam menim, da trenutno še ni pravi čas za investicije v nepremičnine, posebej ne zaradi naslednjih treh točk: 1. Zgornji graf (za povečavo kliknite na sam graf) dokazuje, da so cene nepremičnin v Sloveniji do zdaj upadle neprimerno manj kot v katerikoli od hudih kriz v primerljivih državah na grafu v zadnjih 40 letih. Graf več kot nazorno dokazuje, da padec cen nepremičnin Slovenijo še čaka in po nakopičenih težavah sodeč bi se to moralo zgoditi najmanj v naslednjih dveh letih. 2. Pričakovano zaostrovanje krize na bančnem področju bi lahko končno prisililo največje lizingodajalce ter kreditodajalce za nepremičnine v Sloveniji k prodajam nepremičnin, ki jih za zdaj še držijo v svojih rokah in jih ne želijo prodajati pod ceno, za katero smatrajo, da je tržno primerna. Ker so se težave z odplačevanjem lizingov in kreditov že pričele, je za pričakovati, da bi lahko v naslednjih 9 mesecih banke dale na trg večje število nepremičnin. Vprašanje je le, ali jih bo trg sprejel po ceni, ki jo želijo iztržiti bankirji. Po podatkih Banke Slovenije je namreč v Sloveniji na trgu kar 16.000 novozgrajenih stanovanj ki so bila postavljena z bančnimi posojili. In menda, po mnenju poznavalcev, večina od teh stanovanj ostaja neprodana. 3. Kupna moč posameznikov je v upadu in če gre verjeti napovedim dr. Marca Fabra in Geralda Celenteja, se bo zahodni svet v naslednjih 2 letih soočil z največjim upadom standarda in najvišjo brezposelnostjo po 2. Svetovni vojni. Kaj pa pomeni manjša kupna moč za nakupe nepremičnin? Bo sklenjenih poslov v bodoče več ali manj? Kaj to vse skupaj pomeni za cene nepremičnin? Ob upoštevanju vseh teh vidikov se danes nakup nepremičnine še ne kaže kot najboljša priložnost. Seveda je ob tem tako potrebno izključiti, če kupujete nepremičnino, ker si morate nujno rešiti svojo bivanjsko situacijo (v tem primeru cena ni tako zelo pomemben dejavnik!) in seveda, če ste že izkoristili kakšno dobro nakupno priložnost in kupili nekaj krepko pod tržno ceno. Za vse ostale pa velja upoštevati, da so cene pri nas še vedno neprimerno visoke in da ob pričakovanem scenariju v bodoče lahko pričakujemo konkreten popravek cen navzdol (posebej na območjih, ker so cene v preteklih letih prerasle normalne nivoje). Zato bi veljalo v trenutni situaciji varčevati in počakati na to, da trg zmaga in se tudi pri nas uveljavijo cene, kjer bo povprečna mlada družina lahko prišla do svojega stanovanja po normalni poti in ne tako, da se mora za naslednjih 30 let odpovedati vsemu ostalemu!

Nam grozi propad evra?

Po Grški prezadolženosti, ki so jo politiki Evropske unije ˝rešili˝ (sicer le za kratek čas, a so jo rešili) je naslednja evropska domina, ki se zelo maje, Irska. Uvod v samo priznanje Irskih politikov in njihove centralne banke, da potrebujejo pomoč, drugače lahko razglasijo bančni in s tem državni bankrot, je bilo na vso moč podobno Grški zgodbi. Do zadnjega so nas namreč želeli politiki in bankirji preko sredstev javnega obveščanja prepričati, da nikakor ne bodo potrebovali pomoči EU-ja in Mednarodnega denarnega sklada. V roku 48 ur pa se je zgodba povsem obrnila in v strahu pred dokončnim finančnim zlomom Irske, ki bi seveda negativno vplival na celotno EU in povzročil nestabilnost in padanje vrednosti evra, so se dogovorili o tem, da bo Irska potrebovala več deset milijard evrov pomoči, ki jih bo seveda - brez težav, tudi dobila. Irci so tako drugi narod v Evropi, ki je po sorazmerno uspešni zgodbi v času razcveta, padel povsem na nos. Slabo gospodarsko stanje, gromozanski padec cen nepremičnin (ki so ponekod padle tudi za 60% vrednosti, s čimer je zdaj na Irskem prazno vsako peto stanovanje!) in javni dolg, ki že dosega kar 65% ustvarjenega BDP-ja duši okrevanje in nadaljnjo rast. In kako na vse to reagirajo Irci sami? Takoj po objavi, da bo Irska vendarle morala priznati poraz in zaprositi za pomoč so Irski državljani v samo treh dneh iz Irskih bank dvignili kar 25 milijard evrov svojih prihrankov! In tudi zato njihove banke potrebujejo pomoč. Kot vse kaže, se tako rak v obliki divjega javnega zadolževanja evropskih in svetovnih držav nezadržno širi in ga je zaradi lukenj po poku balončkov (nepremičninski trg, posojilna ekspanzija, refinanciranje dolgov) nemogoče zakrpati brez posledic na stabilnost valute - torej evra. Nemški ekonomist Joachim Scheide, ki je pred kratkim gostoval tudi v Sloveniji, je prav tako opozoril na riziko, da lahko Evropo in z njo valuto evro, pokoplje predvsem javni dolg, ki v nekaterih evropskih državah presega tudi 100% BDP-ja (kot je jasno prikazano na zgornji grafiki). Če (ko) bodo Grčiji in Irski sledile še morebiti Portugalska, Španija in Italija, se postavlja vprašanje, kdo bo še sposoben reševati te evropske velikane in predvsem - na kakšen način. In kje je tukaj Slovenija? Smo res lahko ponosni na to, da trenutno mi rešujemo in pomagamo ter ne da mora kdo pomagati nam, kot trdi politika? Sam menim da ne, saj so naše težave prav tako velike, a trenutno še niso v ospredju. Po podatkih Eurostata je Slovenija letos po upadu gradbeništva takoj za Španijo (ki se ubada s kar 31% brezposelnostjo) in tudi pri nas vse kaže na to, da bodo pok balona nepremičnin banke le s težavo zakrpale brez dodatnega zadolževanja. Ob tem moramo predpostaviti, da naša država že danes ne posluje najbolj ˝optimalno˝. Po podatkih Ministrstva za finance z dne 19.11.2010 je država Slovenija v prvih desetih mesecih letošnjega leta dnevno porabila za 5,7 milijona evrov več, kot je dobila prihodkov (prilivov). Da, prav ste prebrali - država zadnjih 10 mesecev ustvarja 5,7 milijona evrov primanjkljaja dnevno! Si predstavljate takšno stanje v družinskem proračunu? Si predstavljate poslovanje podjetja pri takšnih številkah? Ne družinski proračun in ne podjetje takšnega primanjkljaja ne bi zmogli pokrivati, če ne bi imeli na voljo neomejenih možnosti za zadolževanje. In ravno tukaj spregledamo, kaj pravzaprav počnejo danes države, seveda tudi naša: stare dolgove in nove primanjkljaje pokrivajo z novo izposojenimi dolgovi. Preneseno to pomeni, da že zelo razgret in neobvladljiv ogenj gasimo z novimi in novimi galonami bencina. In takšno zadolževanje bo pustilo posledice predvsem na dolgoročni vzdržnosti in stabilnosti valut, v našem primeru evra. Zgodovina potrjuje, da so v takšni situaciji najbolj ogrožene prav ˝tradicionalno varne˝ naložbe, kot so depoziti na bankah, denar doma ali državne obveznice. Te niso zaščitene pred inflacijo in inflacija (ali morebiti celo hiperinflacija) takšne naložbe kaj hitro razvrednoti in ljudje lahko v kratkem času ostanejo brez svojih težko prisluženih prihrankov. To pomeni, da bi bilo za posameznika bolj primerno, da svoje premoženje trenutno zaščiti z naložbo v realne vrednosti (plemenite kovine, naložbe v surovine), ki kljubujejo inflaciji in naj bi jim zaradi večanja povpraševanja cena v prihodnje še naraščala! Tudi eden izmed svetovno najbolj znanih prognostikov finančne prihodnosti, Gerald Celente, je ob nadaljevanju težav v evroobmočju napovedal jasen propad evra in velikansko gospodarsko ohlajevanje v Evropi. S tem pa že trkamo na vrata gospodarske depresije, ki se počasi, a vztrajno, tihotapi v naša gospodarstva in s tem v naša življenja...